El analista económico Emmanuel Ameth nos recomienda que al comprar una propiedad, consideremos no sólo la plusvalía que nos ofrecen en el mercado sino también, e incluso más importante, la reducción en el valor o depreciación de las construcciones. Aun tomando en cuenta que el valor de los terrenos suele aumentar de forma constante, generalmente por la demanda y servicios que ofrece, la edificación reduce paulatinamente su valor y debemos invertir en ella para que no lo pierda de forma absoluta.
Para calcular el valor de las propiedades, debemos considerar que existen 3 tipos de depreciación de una casa o construcción: Depreciación física, Obsolescencia funcional y Obsolescencia económica, como lo dice la Inspectora Certificada en Calidad de Casas, MAI Lourdes N. Cruz. Es conveniente decir que existen otras teorías y maneras para calcular la depreciación de una propiedad, pero para efectos prácticos, hablaremos ahora de estas tres.
Es bueno saber que una construcción por muy buena que sea y por mucho mantenimiento que se le dé, tiene un límite en su vida útil. La mayoría de construcciones con más de 30 años se encuentran en condiciones que necesitan un reemplazo total; y no es que en 30 años todo deje de servir, pero aún con un buen mantenimiento, la vida útil de una construcción puede alargarse a 50, 60 o hasta 70 años cuando mucho; y que decir de aquellas que no reciben ningún tipo de mantenimiento o mejora, después de 15 años de construida ya está depreciada y su valor debería ser muy bajo o casi inexistente.
Sin embargo, es importante mencionar que el terreno donde están construidas es otra historia, este no debería devaluarse. Los terrenos tienden a crear una plusvalía y son únicamente ellos los que realmente pueden llegar a generarla en la mayoría de lugares, sin embargo no todo es miel sobre hojuelas, esta teoría no siempre es verdad y de eso queremos hablar en esta entrada.
Al momento de comprar una casa, es importante tener en cuenta factores como la antigüedad de la construcción, el material con el que fue hecha, las mejoras o acondicionamientos que ha recibido, los servicios básicos con los que cuenta, el lugar donde se encuentra (el principal), los servicios que se encuentran alrededor como escuelas, hospitales, tiendas, parques o iglesias; el valor de las propiedades vecinas, pero sobre todo, la cantidad de terreno sobre la que está construida. Hay fórmulas para calcular el valor actual de una propiedad tomando en cuenta la plusvalía generada por el terreno y la pérdida del valor de la construcción por la depreciación natural de la misma.
Para la depreciación física en sí, debemos considerar los componentes físicos de la estructura y suelen conocerse 2 tipos, aquellos de largo plazo que se puede suponer que tendrán una vida igual a la de toda la estructura como pisos, losas, paredes, ventanas, puertas e instalaciones de electricidad y plomería; y aquellos de corto plazo como herrajes eléctricos, chapas, grifería y divisiones interiores que son de materiales diferentes al resto de la casa. Para evitar esta depreciación física, se recomienda darles mantenimiento adecuado a todos los componentes pintando regularmente, reemplazando ventanas rotas, reparando puertas, manteniendo muebles fijos de cocinas y baños, verificando la operación de puertas, ventanas y herrajes eléctricos que en caso de presentar averías, deben ser reemplazados de inmediato. Manteniendo toda la propiedad al día, disminuirás la pérdida de su valor pero debes considerar que a pesar de ello, su antigüedad siempre será uno de los puntos más importantes para su devaluación.
Cuando hablamos de pérdida de valor de una casa por defectos de la estructura, materiales o diseño, nos referimos a la obsolescencia funcional. Es común que una propiedad cuente con plafones muy altos o muy bajos, que la cantidad de recámaras ya no sea la deseada en el mercado, que el tamaño de las habitaciones no sea el apropiado, que los baños se encuentren en lugares inadecuados o simplemente que la distribución de la casa deje de ser del gusto del mercado o la más deseada; incluso el diseño o los materiales de construcción varían con el tiempo y pueden causar la pérdida de valor cuando la propiedad se compara con otras más actualizadas y atractivas para los compradores potenciales. Al igual que en la devaluación física, para evitar este tipo de pérdida de valor se recomienda corregir la obsolescencia, siempre y cuando el valor de la corrección no sea mayor que el valor que la misma pueda aportar al valor total de la casa; cada peso que inviertas en mejorar una propiedad no sumará el valor de la propiedad de igual manera e inclusive si las modificaciones que realices no están bien planeadas, podrías generar el efecto inverso.
Por último, la pérdida de valor de una propiedad y ojo, en esta entra también el valor del terreno, es aquella que no depende ni de la construcción ni diseño ni materiales utilizados sino de la obsolescencia económica, conocida así porque la pérdida es irremediable y depende de causas externas (a veces temporal pero en la mayoría de los casos, permanente), debido a la sobre oferta de propiedades en el mercado, la localización de un área de manejo de desperdicios cercana que ocasione malos olores o plagas de insectos y roedores, la generación de nuevos polos de desarrollo más atractivos o el abandono de la zona lo que ocasionaría un drástico cambio de mercado o su inevitable destrucción. Desafortunadamente aquí no se puede hacer nada más que prevenir, antes de comprar una propiedad debes estudiar los usos de suelo y el Plan de Desarrollo Urbano de la zona donde se planeas adquirir y tratar de evitar estos problemas futuros.
La sobreoferta en el mercado de bienes raíces es uno de los problemas más graves de los inmuebles en Los Cabos, principalmente por decisiones del gobierno y la libertad que se ha otorgado a los grandes desarrolladores, que como consecuencia ocasionó una sobreoferta de propiedades y provocará una caída de los precios inmobiliarios en poco tiempo, seguida por la obsolescencia de las propiedades y la antigüedad de las mismas. Mantener actualizado el destino es tarea de todos; si quieres vender o adquirir una propiedad, no dudes en contactarnos; nosotros podemos apoyarte a tomar la decisión más acertada y mejorar tu experiencia inmobiliaria.
AGL
No hay comentarios:
Publicar un comentario