Con la presión social por generar un proyecto que beneficie a toda la población de Los Cabos, los impulsores del proyecto Zona Dorada han manifestado que modificarán en los próximos días el proyecto que habían presentado ante las autoridades para su autorización. Como lo hemos manifestado a través de este blog y en los medios que nos han abierto las puertas para poder expresar nuestra opinión técnica con respecto al proyecto, nosotros no estamos en contra ni de la inversión ni de los desarrolladores, sino en la manera como se ha actuado para favorecer la aprobación del mismo. Las ideas que Eduardo Sánchez Navarro ha expresado favoreciendo la peatonalidad, la movilidad no motorizada y la reducción del impacto vehicular en la región, nos parecen formidables y como Nuevo Urbanistas aplaudimos sus intenciones, pero no lo hacemos en la manera como el proyecto las integra mediante la permuta y privatización de una carretera que pagaron todos los cabeños durante más de una década y que además promueve el cierre de las playas públicas en el destino mediante un “proyecto conceptual” que no satisface las características de anteproyecto estipuladas por la legislación, dejando al margen una serie de soluciones espaciales que no pueden analizarse como las leyes lo indican.
La inversión en la generación de mayor número de “llaves” o cuartos de hotel en la zona traerá mayor número de fuentes de empleo pero ocasionará problemas significativos que deben preverse para la autorización de un proyecto de esta magnitud. Nuevos espacios de vivienda que integren equipamiento recreativo, educativo, de salud, comercial y transporte público, así como toda la infraestructura y tendido de redes necesarias, son parte de las incógnitas que se generan y que no se ven resueltas por el momento; las autoridades deben preocuparse por los problemas integrales que se generan al autorizar proyectos de esta magnitud y no solamente ver mediante una lupa la intervención puntual que los desarrolladores impulsan al interior de sus propiedades y que maximizan la brecha económica y social entre la población acaudalada y los habitantes de la región.
Gobierno Federal a través de FONATUR ha impulsado por años la creación de “Centros Integralmente Planeados” y fideicomisos que benefician a desarrolladores nacionales y extranjeros pero en los que no se han visto beneficios directos para la población, dejando a cargo de los municipios la problemática real de las manchas urbanas y con ello fortaleciendo sistemas obsoletos y corruptos de la planeación territorial. Extorsiones, fraudes, invasiones ilegales, destrucción de ecosistemas, traspasos ilegales de tierras y favoritismos al grupo “élite” de desarrolladores son parte de los titulares en los que se ven inmiscuidos los desarrollos turísticos a manos de esta paraestatal y junto con ellos los inversionistas que promueven los despojos territoriales que aquí en Los Cabos se han generado mediante procesos legales donde reina la corrupción y la impunidad con acuerdos incumplidos y accesos a playas públicas cerrados.
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| Asentamiento irregular en Los Cabos Fotografía: http://informadorbcs.com/local/la-ley-se-respeta-y-se-aplica-a-todos-por-igual-prd-los-cabos/ |
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| Fraccionamiento El Dorado Fotografía: http://www.eldoradogolfandbeachclub.com/photobooks/club Imágenes que muestran la polarización en la distribución de los recursos entre la población de Los Cabos, fruto de la permisividad a desarrolladores sin la correcta recuperación de la plusvalía en el territorio. |
Mediante este sistema de generación de áreas desarrollables al turismo, los desarrolladores han obtenido terrenos mediante transacciones inmobiliarias por debajo de los valores que constan en avalúos comerciales para venderlos posteriormente a precios irrisorios al mercado internacional. Este cambio de valor o “plusvalía” los ha beneficiado y se ha convertido en su principal fuente de ingresos, mismo que debería correspondernos a la nación y no sólo a los desarrolladores o a nuestros representantes que autorizan proyectos y cambios de uso de suelo mediante la administración de dádivas “por debajo del agua”.
Constitucionalmente, el artículo 27 establece que el territorio nacional es originariamente de la nación y por tanto somos la nación los que podemos establecer las “modalidades” o candados a la propiedad privada para evitar proyectos que afecten a un destino completo a favor de sólo un puñado de inversionistas; además que de acuerdo al artículo 115, los municipios pueden percibir parcial o totalmente la diferencia en el valor del suelo originado a través de los cambios de uso que se generan a favor de los desarrolladores, contribuciones que servirán para la administración de su hacienda y utilizar esa “ganancia” para administrar “socialmente responsable” el territorio municipal, haciendo una repartición justa de los recursos municipales y dotando a la población menos favorecida con los espacios, equipamientos e infraestructura necesaria para su correcta inserción en el tejido social.
Este tipo de políticas se han utilizado de forma eficiente no sólo en el primer mundo sino en otros países de América Latina como Brasil y Colombia, donde los municipios han recobrado la plusvalía del territorio y lo han aplicado a programas sociales de alto impacto. Al entender que el suelo es un recurso finito parte del patrimonio nacional, la explotación del mismo es de interés público y por lo tanto parte de las ganancias que genera, entendiendo que los desarrolladores deberán recuperar – con ganancias – la inversión que han ejecutado en su habilitación para la venta pero nunca de la propiedad como tal, toda la población de un territorio determinado debe beneficiarse DIRECTAMENTE del desarrollo inmobiliario. Este proceso, denominado por Igancio Kunz como Transferencia de Derechos de Desarrollo permite equilibrar las áreas susceptibles de desarrollo mejor conocidas como “suelos servidos” y debe acompañarse no sólo por Planes de Desarrollo Territoriales más controlados sino de políticas y normativas más transparentes en el ejercicio de los recursos municipales.
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| Asentamiento irregular en Sao Paolo, previo a la construcción de West Plaza Shopping Fotografía: Paulo Sandroni |
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| Asentamiento construido por los desarrolladores de West Plaza Shopping como parte de la Transferencia de Derechos de Desarrollo Fotografía: Paulo Sandroni |
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| West Plaza Shopping enn Sao Paolo Fotografía: Paulo Sandroni |
A través de sistemas de Transferencia de Derechos de Desarrollo, se ha logrado un mayor equilibrio ambiental, social y económico en ciudades brasileñas como Sao Paolo, donde los inversionistas y desarrolladores producen proyectos socialmente responsables retribuyendo plusvalías a la población local
No se trata sólo de evaluar cuantitativamente la inversión que se desarrollará en Zona Dorada, que de acuerdo a redes sociales de Mejora Los Cabos será de 1,771 millones de dólares, sino cómo esa inversión bajará directamente a la población local, considerando que gran parte de las empresas que participan en la proyección y construcción de los grandes proyectos de inversión son en su mayoría foráneas, además de relacionar la inversión con la ganancia que los desarrolladores obtendrán por concepto de plusvalía derivado del cambio de uso de suelo de la que tampoco la población verá beneficios directos. De igual manera, en la generación de 13,500 nuevos empleos directos que la misma página publica, debe analizarse si la fuerza laboral local cubrirá parte de esos empleos o se requerirá de la inmigración de 13,500 nuevas familias al municipio con la problemática territorial y social de la que ellos no han hablado. Si parte de la plusvalía se aplicara al desarrollo local, se podría dotar no sólo de viviendas, infraestructura y equipamientos de mejor calidad sino de institutos que provean mano de obra local especializada para poder insertar a la población más vulnerable en los procesos productivos que se plantean.
A través de estos programas de Transferencia de Derechos, los desarrolladores conservan la mayor parte de ganancias que su actividad les confiere desde una perspectiva verdaderamente responsable con la sociedad y los municipios cuentan con fondos para mitigar el impacto devorador de los Centros Integralmente Planeados, fideicomisos y de los mismos desarrolladores. Como mencionamos al inicio del texto, no estamos en ningún momento en contra de la inversión ni de la implementación de los nuevos modelos de desarrollo urbano que nosotros mismos promovemos, pero sí estamos a favor de un desarrollo sustentable que beneficie la equidad del tejido social, la inserción no sólo de mano de obra sino de inversión local y la recuperación de los recursos que nos brinda el medio ambiente.
JPV
Si deseas saber más de este tema, puedes consultar las siguientes fuentes.
Instrumentos de redistribución de la renta urbana. Josep Maria Llop Torné, coordinador del Proyecto Común de URB-AL
Sistema de Transferencia de Derechos de Desarrollo. Ignacio Kunz Bolaños
Estados Unidos Mexicanos (2008). Constitución Política.
Financiamiento de grandes proyectos urbanos. Paulo Sandroni
Una pena lo que pasa en estas empresas que buscan esa respuesta sustentable a proeyctos que si bien podrian traerlos se quedan limitadas a visiones subjetivas de riqueza personal.
ResponderEliminarProyectos y obras que pueden mejorar la calidad de vida no solo de la visita ocasional sino tambien del lugareño, del ambiente y su sector economico
Es dificl entender que la riqueza no se medira en monedas, su medicion incalculable es cuando dejas todo por los demas
Vemos este tipo de ejecuciones basadas en paradigmas que si bien ya son obsoletos en verdad jamas fueron ni remotamente cercanas a un concepto medianamente o miserablemente sustentable.
Espero en verdad que cambien un poco la vision aquellos inversionistas, aquellos arquitectos, aquellos promotores de este bello lugar y opten por la vision humana por la cual su riqueza sera invaluable y no por 30 monedas de oro
Quino, muchas gracias por leernos y dejarnos tus comentarios. Desgraciadamente las empresas siempre buscarán su bienestar, pero el problema no es solamente de ellas sino del gobierno (nuestros representantes) que no estipulan las maneras correctas para que todos podamos beneficiarnos de la inversión como nuestras leyes lo indican y al contrario, se benefician de igual manera. A través de Transferencias de Derechos claras, objetivas y transparentes, aplicables a TODOS los desarrollos de un municipio, el futuro de los municipios (y en ese caso, de los destinos turísticos en general) podría ser muy diferente.
EliminarSin duda creo que este es un problema que siempre ha aquejado a los destinos turísticos, la mal aceptada división entre la zona dorada y la zona sin brillo, estar tan acostumbrados a encontrar magníficos hoteles y restaurantes de un lado de la ciudad, versus calles feas y descuidadas del otro, se ha convertido no solo en culpa de quien lo permitió sino de todos los habitantes que se fueron “acostumbrando”.
ResponderEliminarPor supuesto que la inversión turística es benéfica y bien recibida, y cada vez mas se observa a lo largo y ancho de nuestro país que este fenómeno ya no solo pertenece a las playas ya que en muchos lugares se esta tratando de ofrecer atractivos especial que capten mas visitantes nacionales y extranjeros.
El punto es reflexionar a costa de que, de enriquecer como siempre a unos cuantos y literalmente empobrecer a la gran mayoría, sinceramente creo que no se vale, no es justo pensar solo en las visitas y no en los de siempre.
Creo que los beneficios deben ser multiplicados y a la vez divididos para favorecer a todos, aunque de distinta manera, ofrecer zonas turísticas de excelencia sin permitir que esto merme la calidad de vida de los habitantes que son del lugar.
Acaso es apropiado consentir que estas brechas se vuelvan insanables y que a claras luces tengamos ciudadanos de primera y ciudadanos de segunda, turistas que merecen lo mejor y habitantes que se conformen y se sacrifiquen y que además no ganen absolutamente nada cambio.
La mayor parte de destinos turísticos tienen la misma problemática y aún no se ve en FONATUR, en SECTUR o en los gobiernos estatales y municipales algún intento por frenar el futuro que está ya pronosticado. La solución al parecer consiste en seguir creciendo los destinos para que los problemas se vuelvan aún más grandes en lugar de mejorar lo que ya tenemos.
ResponderEliminarEstamos convencidos que la Transferencia de Derechos nos beneficiaría a todos haciendo transparentes las "dádivas" a nuestros políticos y beneficiando a toda la población. La pregunta que nos queda, ¿estarán dispuestos los municipios a ejercer sus derechos e pro de la ciudadanía y no de sus bolsillos?
Thania, muchas gracias por seguirnos y dejarnos tus comentarios como siempre. Recibo un fuerte abrazo de todo el equipo.